近两年火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投资价(jià)值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目(mù)在(zài)经营(yíng)权到期后不再(zài)产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前(qián)已包含了(le)利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么外尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额占可(kě)供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对(duì)此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金份额世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金(jīn)分红预(yù)期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的(de)经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集材料(liào)和(hé)信息披露文件，结合行(xíng)业及市(shì)场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持有人实(shí)际获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价(jià)格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了(le)这(zhè)类(lèi)产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够(gòu)帮助(zhù)机构(gòu)投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机(jī)构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效控制风险的(de)前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利(lì)于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回(huí)归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据(jù)单(dān)位基金份额的分红金(jīn)额(é)进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后(hòu)基金(jīn)份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基(jī)金分红前(qián)后均(jūn)可以获(huò)得(dé)公(gōng)平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提是本金之上的(de)增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个(gè)部分(fēn)之(zhī)间(jiān)的比例(lì)是变动(dòng)的(de)，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额(é)误认为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后基金价(jià)值面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特(tè)许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类(lèi)两大资(zī)产类型(xíng)，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类产品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持(chí)有特许经营(yíng)类产品的(de)收益主要来自(zì)项(xiàng)目(mù)每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选择产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营期限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备(bèi)更高的分派(pài)率水平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长(zhǎng)的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资(zī)本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金(jīn)等追(zhuī)加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投资者可以世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来观察(chá)和评估项目(mù)底层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个(gè)：一是(shì)年报(bào)中披露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在(zài)本(běn)质(zhì)性区别(bié)。经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资(zī)产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可(kě)供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料(liào)中披露预(yù)测(cè)进行(xíng)比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也称。

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