万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背(bèi)后曾宣(xuān)称(chēng)要做地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了(le)共同债(zhài)务人被中国信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是(shì)，这(zhè)些房(fáng)子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的(de)维权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能(néng)没(méi)你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处(chù)置的(de)是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下(xià)称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此(cǐ)前媒(méi)体(tǐ)报(bào)道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的(de)业主基本都(dōu)是(shì)北(běi)京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬也(yě)是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料(liào)，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也(yě)被(bèi)精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么(me)，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如(rú)果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议(yì)申(shēn)请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的(de)方式明(míng)确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房(fáng)屋并(bìng)已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优(yōu)先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的(de)“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信达申(shēn)请不良债权(quán)转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择(zé)退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托有限责任公(gōng)司(sī)成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京(jīng)的(de)第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当(dāng)时(shí)京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年(nián)的(de)“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出(chū)其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对(duì)手是(shì)当时(shí)有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超(事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼chāo)过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开(kāi)发的豪(háo)宅(zhái)，也吸(xī)引了(le)不(bù)少知(zhī)名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等知名(míng)商(shāng)业大佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定(dìng)了(le)中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环的背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”却(què)多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股(gǔ)国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团手中拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐(lè)部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的(de)估(gū)值一(yī)直没(méi)变，那么(me)中赫集团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控(kòng)人周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质权人包括(kuò)海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押(yā)手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续(xù)没(méi)有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在(zài)实(shí)控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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