“现在(zài)的房地(dì)产很难再出现像过去十(shí)年的系统(tǒng)性行情。”思睿集团合(hé)伙人、首席经(jīng)济学家洪灏向《红(hóng)周刊》表示，房地产行(xíng)业分化的愈加明显，让(ràng)机构(gòu)和投资者的关注度从(cóng)板块向单个(gè)标的转(zhuǎn)移。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红周(zhōu)刊》指出，从行业(yè)来看，无论是业(yè)绩，还是(shì)估值，房地产都已经双杀到(dào)了最底部，而(ér)且是反复地(dì)杀到(dào)了底部，再(zài)往下的空间(jiān)已经不大了。

　　<十指不沾阳春水下一句是什么，十指不沾阳春水是什么意思strong>三(sān)道红(hóng)线(xiàn)等指标

　　成挖掘个股阿尔(ěr)法重要参(cān)考(kǎo)

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔(ěr)法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行(xíng)选(xuǎn)择(zé)，需要(yào)非(fēi)常小心，避(bì)免选了(le)半天，标的(de)公司出现爆雷(léi)的情况。除此(cǐ)之外，洪灏指出，需要满足以下三(sān)个(gè)基(jī)准：有(yǒu)大的国资背景的、杠杆(gān)率较低的(de)、此前没有(yǒu)踩过红线(xiàn)的。

　　他(tā)还表示，如(rú)果(guǒ)关(guān)注一下今(jīn)年(nián)房地产的(de)开(kāi)发资金来源(yuán)，可以(yǐ)发现(xiàn)，其实银行的信贷倾向是不太愿(yuàn)意给房企贷款的，房(fáng)企的主(zhǔ)要资金(jīn)来源来自(zì)新盘(pán)的(de)销售。但今年新房(fáng)的销售情况相较一般。再关注(zhù)一下(xià)，哪些房企能从银行(xíng)拿到钱，其实主(zhǔ)要还是那些有国(guó)企(qǐ)背景(jǐng)的房企，民营房(fáng)企相对(duì)比较困(kùn)难，所以整个行业出现了(le)一个很明显的分化，无(wú)论是在销售，还是融资(zī)等各个方面(miàn)都非常明显。现(xiàn)在有国资背景的房企在资本市场表现相对较好，但没有国资背景的民(mín)营房(fáng)企(qǐ)股(gǔ)价(jià)大多表现很一般。

　　陈(chén)昊扬则向《红周(zhōu)刊》表示，在房地产(chǎn)行业内，我们的逻(luó)辑是，“寻找最后(hòu)的赢(yíng)家”。而具体到如何挖掘(jué)，我们会特别重视企(qǐ)业的成(chéng)本(běn)优(yōu)势(shì)，更(gèng)具体一(yī)点(diǎn)，就是它的净借贷水(shuǐ)平（净负债(zhài)率）是不是行业内的最低水平(píng)；利润率是不是行业内(nèi)最高的；融资成本是否(fǒu)是(shì)行业内最低的(de)；建(jiàn)安成(chéng)本是否(fǒu)也是(shì)业(yè)内最低的；这些(xiē)都是我们看重的(de)一家房企的综合(hé)成本。

　　需要注意的是，能够(gòu)同时(shí)满(mǎn)足上述条(tiáo)件的房企并不多。即(jí)便是在国央企(qǐ)中，仍有部(bù)分房(fáng)企出现(xiàn)了“三道红线”的“踩线”情况，且有(yǒu)逐渐恶化的趋势。以(yǐ)A股为例，《红周刊》根据Wind数(shù)据整理(lǐ)发现，截(jié)至2022年(nián)末，天(tiān)房发展、陆家嘴、格(gé)力地产、西藏城(chéng)投、中交地(dì)产(chǎn)、中(zhōng)国武夷等国(guó)央企“三道红(hóng)线”全(quán)踩。

　　除此之外(wài)，城建(jiàn)发(fā)展、京投发(fā)展、光明地产、云(yún)南城投(tóu)、首(shǒu)开股份、珠江(jiāng)股(gǔ)份、城投控股等国(guó)央企(qǐ)房企也踩了(le)“三道红(hóng)线”中的两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着较稳健(jiàn)特色(sè)的国央(yāng)企房企，其财务(wù)指标称得上完全健(jiàn)康的仍是少(shǎo)数。而更加(jiā)值(zhí)得注意的是，在(zài)2022年(nián)，不少(shǎo)国企，甚至地方(fāng)国(guó)企开(kāi)始大举扩(kuò)张。而这无疑(yí)又(yòu)进一步考(kǎo)验着(zhe)国央企的资金(jīn)链情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速(sù)度(dù)的(de)张(zhāng)弛有度尤为(wèi)重要，节奏把(bǎ)握准(zhǔn)确(què)，有助于房企储(chǔ)备优(yōu)质“弹(dàn)药(yào)”；但过于乐观(guān)的(de)预判未来(lái)市场(chǎng)，以及(jí)过(guò)于激进的扩张(zhāng)拿地节奏(zòu)也(yě)有可能让(ràng)房企(qǐ)重(zhòng)蹈(dǎo)此前的高杠(gāng)杆覆(fù)辙。

　　陈(chén)昊扬以其(qí)配置的一家房企进行举例，它(tā)从2018年开(kāi)始到2021年(nián)，连(lián)续(xù)4年(nián)的净(jìng)借(jiè)贷比例(lì)都维持在33％左右，完全(quán)没有增(zēng)加杠杆比例。而到2022年，这家房(fáng)企明显感觉(jué)到(dào)机(jī)会(huì)来了，其开始在一(yī)线城(chéng)市进行大举拿地，净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)也由此(cǐ)前的(de)33％左(zuǒ)右水准提高到45％左右，涨了接近(jìn)三分之(zhī)一。与此同时，该(gāi)房企新购入地(dì)块也实现了快速的开(kāi)盘利用率，预(yù)计今年会有更多的(de)楼盘(pán)入市(shì)。像这类企业(yè)就符合(hé)“最后(hòu)的赢家”的(de)特(tè)点。一(yī)方面，在(zài)于它本身储备了很多弹(dàn)药(yào)，去(qù)年(nián)拿地超1000亿元(yuán)，且其中一半在(zài)一线(xiàn)城市，另外一半也主要集中(zhōng)在(zài)强(qiáng)二线和二线(xiàn)城市；另一方面，它的扩张是有节制地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反(fǎn)，有(yǒu)些房企的扩张速度让(ràng)人感觉又回(huí)到(dào)了(le)2016年、2017年，或者说看(kàn)到了2016年～2020年期间扩(kuò)张的民营企(qǐ)业的影子。虽然说(shuō)，见到机会时要出手，但(dàn)出手(shǒu)的章(zhāng)法仍要小心，如果负(fù)债率扩张得(dé)太快(kuài)，但(dàn)未来的两年市(shì)场没有想(xiǎng)象得那么(me)好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一(yī)家房企的扩(kuò)张速度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是看房企的净负(fù)债率水(shuǐ)平，在我看(kàn)来，这(zhè)个比例如果超过(guò)60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看出，这一标准(zhǔn)要比“三道红线”对房企的净负债率(lǜ)要求(qiú)不得高于100％要更(gèng)加严格。陈昊扬解释，当前房地(dì)产行业的复苏速度并没有那么快(kuài)，所以要规避公司净(jìng)负(fù)债(zhài)率提高到一个(gè)比较危险(xiǎn)的水平(píng)。

　　《红周(zhōu)刊》对(duì)在2022年拿地较积极的房(fáng)企梳理发现，中交地产、中国(guó)金茂、华发股份(fèn)、越秀地产、绿城中国、保利发展等(děng)房(fáng)企2022年净(jìng)负债率都在60％之上(shàng)。其中，中交(jiāo)地产净负(fù)债率持续居高不(bù)下，在2020年(nián)至2022年(nián)期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是(shì)，华润(rùn)置地、中国海外发展、万科A、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)、招商蛇口、龙湖集(jí)团等房(fáng)企在践(jiàn)行较积(jī)极的拿地策略的同时，也较好地控(kòng)制了(le)公司的扩张速度(dù)与净负债率(lǜ)水平(píng)（见附表）。

　　滨江(jiāng)集团(tuán)等(děng)个别民营房企

　　或具备“最后赢(yíng)家”的黑(hēi)马(mǎ)特质(zhì)

　　陈昊扬指出，实际(jì)上(shàng)，他(tā)们是以同(tóng)一筛选标准来看国央企与民营房企，但在各维度的实际表(biǎo)现上(shàng)，国央企确实会更(gèng)胜一筹。如国央企的融资成本更低(dī)，融资渠道(dào)也更顺畅(chàng)，能(néng)够做到想融就融，这样，国(guó)央(yāng)企自然而然就具有(yǒu)天(tiān)然优势(shì)。

　　虽然(rán)对(duì)比民营房企，机(jī)构更加(jiā)看好国央(yāng)企，但这也并不意味(wèi)着，民(mín)营企业中就没(méi)有“黑马(mǎ)”的(de)存在(zài)。

　　据(jù)《红(hóng)周刊(kān)》梳(shū)理发现(xiàn)，仍有少数(shù)民(mín)营房企同样(yàng)受到机(jī)构的(de)青睐。比(bǐ)如(rú)，根据2023年(nián)一季(jì)报，滨江集团的(de)十大流(liú)通股东中新进了“中国(guó)工(gōng)商银(yín)行股份有限(xiàn)公司－景顺(shùn)长城(chéng)中国回报灵活配置混(hùn)合型证(zhèng)券投(tóu)资基金”“全国(guó)社保基金一一六组合”等。

　　除(chú)此之(zhī)外，自2021年开始，百(bǎi)亿私募珠海阿巴马资产管理有限公(gōng)司就长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)滨江集团。根据一季报，该资产公司的(de)几只产品合计持有滨江集团9543万(wàn)股，约(yuē)占(zhàn)流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青睐，和其自身的基(jī)本(běn)面表现存在一(yī)定关系。2020年以来的(de)近三年时间，房地(dì)产市场整体(tǐ)在走(zǒu)“下坡路”，但作(zuò)为(wèi)杭州本(běn)土房企的滨江集团(tuán)仍是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨(bīn)江集团在业绩表现(xiàn)、销售规模、新增土储、股价表现等(děng)多维度都十指不沾阳春水下一句是什么，十指不沾阳春水是什么意思表现了较(jiào)强(qiáng)的增(zēng)长势头。

　　业绩(jì)方面，2020年(nián)～2022年期间，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)扣(kòu)非归母净利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元(yuán)；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发布的2023年一季报，今年一季度(dù)，滨江集团更是(shì)实现了扣非归母净(jìng)利润(rùn)5.41亿元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜(tóng)时代”仍能保(bǎo)持自身业绩的持续增长，和滨江集团扎根杭州(zhōu)的战略(lüè)布(bù)局关系(xì)密切。根据(jù)2022年(nián)年报(bào)，滨江集团有(yǒu)近七成营收来(lái)自杭州地区(qū)，而在2021年，杭州地区的(de)营(yíng)收比(bǐ)重只占到近六成。近(jìn)三(sān)年持续稳(wěn)居(jū)杭州房企销售(shòu)排(pái)名第一。

　　与(yǔ)此同时，滨江集团(tuán)在杭(háng)州的土储补充同(tóng)样较为积极，根据(jù)诸葛找房、住在(zài)杭州网(wǎng)数据显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地金额依(yī)次为404.6亿(yì)元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居(jū)杭州的(de)本(běn)土第(dì)一。

　　而滨江(jiāng)集团在杭州(zhōu)的较(jiào)突(tū)出表现，也让滨江集(jí)团的房企(qǐ)排名迅速提升。到2023年，滨江集团(tuán)的房(fáng)企排名已冲进(jìn)前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实(shí)现销售额(é)607.3亿元(yuán)，位列(liè)房(fáng)企第九位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江(jiāng)集团股价翻了超一(yī)倍(bèi)以上(shàng)，而近期，滨(bīn)江集团更(gèng)是迎来多家机构的集(jí)中调研。滨江集(jí)团发布公告(gào)表示，公司(sī)于5月10日接受了信(xìn)达证券、金鹰基金(jīn)、建信养老、新华养老等(děng)18家机(jī)构调(diào)研。

　　产业链布局重点移至存量赛道

　　机构(gòu)在下游(yóu)家纺、家居(jū)、物(wù)业觅α

　　实际上房地产开发只(zhǐ)是房地产产业(yè)链上的中(zhōng)游(yóu)环节，其上游(yóu)主要为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而下游(yóu)应(yīng)用行业主要(yào)包括中介服务、家(jiā)用(yòng)电器、物业管理(lǐ)、家居用品。综合《红周刊》的(de)采访，房(fáng)地(dì)产开发环节与上游材料端息息相关，新盘开工不足导致上游不(bù)被(bèi)看好，机构寻觅个(gè)股阿(ā)尔法的思路渐渐(jiàn)移(yí)至下游。“中国房地产行业在进入存(cún)量(liàng)房时代，所以对地产(chǎn)产业(yè)链，尤其是偏消费属性的(de)家装家居领域，我们相对看好，因(yīn)为居(jū)民(mín)保有(yǒu)的住房(fáng)规模(mó)越来越(yuè)大，随着时间的增加(jiā)，内装更新的需(xū)求(qiú)也会越来(lái)越(yuè)多。美国过去的(de)数(shù)据充分说明了(le)这一(yī)点，在新(xīn)房销售(shòu)见顶之后(hòu)，家具消费的增(zēng)长却一直都很好(hǎo)。对(duì)于地产(chǎn)产业链，我们相对看好(hǎo)和内(nèi)装相关的行业，例(lì)如消(xiāo)费建材、家居装饰等。”万家基金人士表示(shì)。

　　而根(gēn)据《红周刊》对(duì)下游细分中相关赛道龙(lóng)头(tóu)年内表(biǎo)现的(de)统计，目前(qián)暂居前(qián)两位(wèi)的(de)都是来自(zì)家纺赛道(dào)的公司，它(tā)们分别是富安(ān)娜和水星家纺，特(tè)别是前者在月线连收(shōu)七根阳线的基础上，年内迄今涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前者为(wèi)例，富安(ān)娜主要从事纺织家居、睡眠家居(jū)、生(shēng)活类产(chǎn)品的研发、设计、生(shēng)产及销售，旗下拥有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷(kù)奇(qí)智”自有品牌。第(dì)一(yī)季度报告(gào)显示，报(bào)告(gào)期内，富安娜(nà)实现营业收入约6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不过实现归属于上市(shì)公司股东的净利润约1.11亿(yì)元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一季报的十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，能够(gòu)发现该股(gǔ)早已成为基金重(zhòng)仓股的天下，彼时(shí)包(bāo)括公募的(de)中欧价值(zhí)发现(xiàn)、中欧潜力(lì)价值、工(gōng)银(yín)瑞信(xìn)灵动价值、宝盈(yíng)新(xīn)价值(zhí)和私募的(de)明河2016，都在其中出现，占据了半(bàn)壁江山。需要强调的(de)是，中欧的两(liǎng)只基金都是价值派基(jī)金经理曹名长在管(guǎn)的产品(pǐn)，首季其同时重仓的房地(dì)产产业链股票还有(yǒu)金地(dì)集(jí)团和(hé)大(dà)亚圣象。

　　对比而(ér)言，前(qián)几年曾经(jīng)风光一时的家居板块(kuài)也因疫情、消费复(fù)苏(sū)进程缓(huǎn)慢(màn)等(děng)多因(yīn)素一度沉寂(jì)，不过好在困境反转(zhuǎn)露(lù)出曙光，家居板(bǎn)块中年内表现最(zuì)好的是志邦家居(jū)。同一时间段，该(gāi)股年内(nèi)上涨已(yǐ)经超过23％，从业(yè)绩来看，无论是营收还是归(guī)母净(jìng)利润，公司都实现了同比双升(shēng)。

　　从公司(sī)的十大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》发现(xiàn)广发基金经理罗洋慧眼(yǎn)独具(jù)，一季报中他管理的广(guǎng)发策略优选和广发安宏回报(bào)均(jūn)增加了持股，而(ér)这两只产品(pǐn)也成为志邦家居十大流通股股东中仅有的两只公募(mù)。有(yǒu)意思的是，他似乎对于(yú)定制家居(jū)类标的情有独钟，在另一家(jiā)赛道公司金牌橱柜中，他(tā)管(guǎn)理的(de)全(quán)部(bù)三(sān)只产品均(jūn)登榜十大(dà)流通股(gǔ)股东，其也成为(wèi)他的独门重仓股(gǔ)。

　　除去家居家纺外(wài)，下游的物业股也越来越被机(jī)构所青睐，不过这类标的大多(duō)在香港上市(shì)，如何(hé)选(xuǎn)择成为难题。对此，前述(shù)上(shàng)海公募(mù)基金经理举例分析(xī)：“物业服(fú)务不是一个高毛利的行(xíng)业，挣钱很辛苦(kǔ)，我选公司还(hái)是(shì)希(xī)望挣的是市场(chǎng)化应该挣(zhēng)的(de)钱(qián)，以我(wǒ)曾经买的绿城服务(wù)为(wèi)例，它在中高(gāo)端(duān)楼(lóu)盘占比(bǐ)是比(bǐ)较(jiào)高的(de)，每年到期的(de)合同里提价成(chéng)功(gōng)率在30％～40％。它能做到滚动的大部(bù)分项目到期之后，经过两(liǎng)三轮合(hé)同(tóng)周期还(hái)能做到产品提价。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到产(chǎn)品(pǐn)提价的(de)公司很少，因为物业公司很(hěn)容(róng)易一开始是挣钱的，后(hòu)面因为(wèi)保安这些(xiē)固定人员(yuán)成本(běn)的(de)年度增长，不过服务没有特(tè)别好(hǎo)，客户没有那么满意，能(néng)做到提价难度是非常大的。但是该公(gōng)司能在业内做(zuò)到到期之后提价率比(bǐ)较高，这跟它的(de)定位和比较好的(de)服务是(shì)有关系的。”他(tā)进一步强(qiáng)调(diào)。

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 十指不沾阳春水下一句是什么，十指不沾阳春水是什么意思